El pasado viernes entraba en vigor la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, un día después su publicación en el BOE. Repasamos las principales novedades de esta ley y su repercusión para propietarios y arrendatarios.

En primer lugar, se resumen las principales modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que afectan tanto a propietarios como a arrendatarios:

• Importe de la renta. El artículo 17 de la LAU comienza estableciendo, en su apartado primero, que “La renta será la que libremente estipulen las partes”. Sin embargo, la nueva Ley por el derecho a la vivienda añade al citado artículo los apartados 6 y 7, que establecen frente a esa libertad de pacto las siguientes limitaciones:

La renta pactada en un nuevo contrato de alquiler de vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado no puede ser superior a la renta vigente, en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Como excepción, la renta podría incrementarse, en un máximo de un 10%, si se dan las siguientes circunstancias:

1. 1. Si, en los 2 años anteriores a la forma del nuevo contrato de arrendamiento, la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad.
   2. Cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de 10 años o más, o bien se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario durante el período mencionado.

• Actualización de la renta. Se impide de forma extraordinaria la utilización del IPC como índice de referencia para la actualización de la renta. Durante el año 2023 se establece un porcentaje máximo de subida del 2%, mientras que en 2024 se fija en el 3%, a no ser que el arrendador no tenga la condición de gran tenedor y ambas partes acepten un aumento superior. Está prevista la creación de un nuevo índice específico, distinto al IPC, al que se podrá referenciar la actualización de las rentas futuras.
• Rebaja en el precio. La nueva Ley posibilita a la Administración la imposición de una rebaja del precio de los alquileres en zonas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado. Esto es, por ejemplo, zonas donde la oferta de vivienda en alquiler es escasa y la renta media de las familias para hacer frente a los gastos de la misma supone más del 30% de los ingresos.
• Pago de la renta. El nuevo apartado 3 del artículo 17 LAU determina que el pago de la renta se efectuará a través de medios electrónicos, a no ser que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, en cuyo caso, y a solicitud de ésta, se podrá efectuar el pago en metálico, en la vivienda arrendada.
• Gastos derivados del contrato. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato debe abonarlos el propietario de la vivienda, según determina a partir de ahora el artículo 20 de la LAU, en su apartado primero.
• Prórroga del contrato. El arrendatario puede acogerse, a la finalización del contrato, a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Procedimiento de desahucio. Si el inmueble tiene la consideración de vivienda habitual de una familia vulnerable, ante un procedimiento de desahucio, el plazo de suspensión del lanzamiento se incrementa de 1 a 2 meses si el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.

En cuanto a la repercusión a efectos fiscales de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, señalar los siguientes:

• IRPF. A partir del 1 de enero de 2024 se establece, con carácter general, una reducción del 50% en el IRPF sobre los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de viviendas. Este porcentaje puede aumentarse hasta:

El 90%, si la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior;

El 70%, si la vivienda se destinada al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y el arrendatario sea un joven de entre 18 y 35 años, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler;

El 60%, si se han realizado obras de rehabilitación de la vivienda en los 2 años anteriores.

• IBI: Con el fin de aumentar la oferta inmobiliaria, las viviendas vacías durante más de 2 años, siempre que se tenga más de 4 viviendas en esa situación, salvo causa justificada, pueden ser objeto de penalización por parte del Ayuntamiento. Esta penalización consiste en un recargo de hasta el 50% sobre la cuota del IBI, pudiendo llegar hasta el 150%, dependiendo del tiempo de desocupación y del número de viviendas que tenga el propietario en el término municipal.

Por último, destacar las novedades en la Ley de Enjuiciamiento Civil que trae de la mano la nueva Ley por el derecho a la vivienda, en forma de nuevos requisitos documentales en los procedimientos de desahucio.

• Se modifica la LEC en materia de demandas de desahucio; esto es, las que tienen por objeto la recuperación de la posesión de una finca, por los motivos que establece la ley. En concreto, se añaden nuevos apartados 6 y 7 al artículo 439 de la LEC, que recogen una serie de requisitos de obligado cumplimiento para que una demanda de desahucio pueda ser admitida a trámite. A partir de ahora, el demandante que pretenda recuperar la posesión de un inmueble deberá acreditar documentalmente con la demanda:

– Que el inmueble objeto de la demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

– Si concurre en el demandante la condición de gran tenedor de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

-En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, se deberá indicar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, debiendo el demandante aportar documento acreditativo de tal circunstancia, según se establece en el apartado 6.c).

En los supuestos en que la parte demandante tenga la condición de gran tenedora, y además el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante, y además la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, el demandante deberá acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.