NOVEDADES PARA HIPOTECAS. MAS DERECHOS PARA DEUDORES E HIPOTECAS MAS CARAS….

Nuevas condiciones para las Hipotecas, obligaciones para entidades financieras y notarios.

 

Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrarán en vigor finalmente hoy día 16 de junio, tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que modifica la  Ley Hipotecaria. Estas novedades pueden repercutir en un coste adicional para los deudores.

El objeto de esta Ley es la transposición al ordenamiento jurídico español del régimen previsto en la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del Consejo, para lo cual, y estructurada en cuatro capítulos, viene a imponer obligaciones a todos los operadores que intervienen en el proceso negociador, incluyéndose los intermediarios de crédito y los prestamistas, con un régimen sancionador más potente para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la Ley por cualquiera de los agentes.

El objetivo fundamental de la ley es dar mayor protección al cliente, lo que se traduce en más información. En el fondo se trata de evitar que se reproduzcan los lamentables hechos que provocaron las hipotecas subprime y la falta de información a los deudores. Para ello se introducen obligaciones a las que han de atenerse tanto las entidades financieras, así como la novedosa incorporación de las obligaciones de información en la fase precontactual de los notarios.

Ámbito de aplicación

Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física, por lo que esta normativa no resulta aplicable a deudores- personas jurídicas.

Información precontractual

Con relación a la información precontractual la norma es clara. Diez días antes de firmar el contrato los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene carácter de oferta vinculante; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en la que deben figurar las cláusulas del préstamo; un documento con simulaciones de cuotas y su variación a lo largo de los años; una copia del proyecto del contrato que deberá desglosar todos los costes que implique la firma final; una guía clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente; las condiciones de las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario.

Y es que, a partir de ahora el notario deberá resolver todas las dudas en los días previos a la firma, comprobar que no hay cláusulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.

Coto a los desahucios

Otra de las medidas más aplaudidas de esta reforma, es la referida a los desahucios. Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deberán superar el 3 % del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad

Gastos

Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Respecto de la cláusula de vencimiento anticipado, se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos: a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses. ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo. Si los impagos se producen durante la segunda mitad de vida, no se podrá ejecutar hasta el impago supere el 4% del capital o se haya acumulado un año de impagos.

El interés de demora será, el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se prohíben las ventas vinculadas de paquetes no negociables, que, muchas veces, vienen a suponer un aumento en el coste del contrato, salvo que el Banco de España expresamente los autorice por considerarlos beneficiosos para el cliente.

 

Entre otras novedades en esta reforma hipotecaria destaca la prohibición de las cláusulas suelo, es decir, de la vinculación a un interés mínimo en hipotecas con tipo de interés variable y el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor. En este punto ya no hay discusión, a partir del 16 de junio el banco pagará la gestoría, los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Por su parte el comprador seguirá asumiendo los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite.

Importante régimen transitorio sobre procesos de ejecución pendientes

Disposición transitoria tercera.  Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. 1. En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. 3. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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